قانون الإيجار القديم في مصر يفتح باب الجدل مجدداً

صدور القانون لم يسدل الستار على الجدل حوله في المجتمع المصري، حيث تسود مخاوف من كيفية تنفيذ قرارات الإخلاء المتوقعة بعد نهاية الفترة الانتقالية، خاصة أن غالبية المستأجرين من كبار السن المتقاعدين من الفئات الأقل دخلاً.

يروي مجدي قصته لبي بي سي عربي، حيث يقول إن والده تسلم سطح عقار من مالكه عام 1992، بناه وأسسه بشكل كامل بعد أن دفع مقابل إخلائه لصاحب العقار -ما يُعرف في مصر بال “خلو”.

وكان يمثل الخلو أكثر من نصف ثمن وحدة سكنية في ذلك الوقت، إضافة إلى ذلك يدفع المستأجر إيجار شهري.

يقول أحمد إن وضعه يمثل شريحة كبيرة من المستأجرين الذين استلموا وحداتهم السكنية غير مكتملة البناء أو التأسيس، وأنفقوا عليها مبالغ طائلة جعلتهم بمثابة شركاء في العقار لا مجرد مستأجرين فيه.

يدفع أحمد إيجارا يبلغ 75 جنيهاً (أي ما يعادل دولار ونصف) في منطقة يتراوح سعر الإيجارات بها لنحو عشرة آلاف جنيه (أي ما يعادل نحو 200 دولار).

صنف القانون الجديد جميع العقارات السكنية أو التجارية المؤجرة ما بين متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، سوف تتفاوت قيمة إيجاراتها خلال 7سنوات مقبلة حسب المنطقة، على أن تزيد سنويا بنسبة 15% سنوياً.

ينظم سوق إيجار الوحدات السكنية والتجارية في مصر قانونان، الأول صدر عام 1920، ووضع حداً أقصى لأسعار الإيجار، ويمنع المؤجر من إخلاء الوحدة من المستأجر إلا بحكم قضائي.

وفي حقبة الستينيات صدرت مجموعة متلاحقة من القوانين تخفض قيمة الإيجار بصورة حادة، واستمرت قائمة حتى عام 1981 حين تم رفع الإيجارات قليلاً، ثم تجمد الوضع وسط أزمة خانقة في الإسكان.

القانون الثاني عام 1996 نص على تحديد تفاصيل الإيجار في العقد وفقًا لمالك العقار، دون أي حقوق قانونية للمستأجر باستثناء بعض التفاصيل مثل قيمة الإيجار الشهري ومدته.

وتعاني مصر من ارتفاع معدلات التضخم حيث بلغ 16.5% في مايو/ أيار الماضي مقابل 13.5% في شهر أبريل/ نيسان الماضي، بحسب بيانات الجهاز المركزي المصري للتعبئة العامة والإحصاء.

ووفق تقرير صادر عن شركة JLL المتخصصة حول سوق العقارات في مصر، ارتفعت أسعار العقارات السكنية في مصر بما يتراوح بين 112 و116% للتمليك و108% للإيجار خلال عام 2024، مقارنة بالفترة ذاتها من العام السابق له.

يقول الخبير الاقتصادي علاء عبد الحليم لبي بي سي عربي، إن التدخل التشريعي كان ضرورياً لتصحيح وضع “أصبح داءً بعد أن كان دواءً، حيث كان القانون القديم يهدف إلى تحقيق استقرار اجتماعي في منتصف القرن الماضي، ولكنه تحول مع مرور الزمن وزيادة التضخم إلى عبء غير عادل على الملاك”.

ويضيف عبد الحليم أن هذا التحرك جاء استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا الذي قضى بعدم دستورية الامتداد المفتوح لعقود الإيجار، مشبهاً الوضع بما حدث سابقاً مع الأراضي الزراعية حين تم إنهاء عقود إيجارها الممتدة مع منح فترة سماح.

تعهدت الحكومة المصرية في المناقشات أمام مجلس النواب بتوفير شقق كافية للمستأجرين الذين سيضطرون لإخلاء منازلهم، وينص القانون على منحهم الأولوية في الحصول على وحدات في مشروعات الإسكان التي تقيمها الدولة قبل عام على الأقل من انتهاء الفترة الانتقالية.

ورغم تأييد عبد الحليم لما حدث، يبدي تشككاً في قدرة الحكومة على الوفاء بوعودها بتوفير سكن بديل لجميع المتضررين.

يعرّف الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء المستأجرين الأصليين بأنهم المستأجرون الذين تزيد أعمارهم على 60 عاماً في عام 2017، بينما يصنف المستأجرين الأصغر سناً على أنهم الجيل الأول.

ويقدر الجهاز عدد الأسر التي تضم مستأجرين أصليين بأكثر من 409 ألف أسرة من إجمالي أكثر من مليون ونصف المليون أسرة تخضع لقانون الإيجار القديم.

في المقابل يتساءل مجدي قائلا: “والدي حصل على مسكن في عمارة حديثة، واليوم بعد أن قضيت عمري هنا، وتزوجت وأسست أسرة، وأصبح عملي وحياة أبنائي ومدارسهم مرتبطة بهذا المكان، يأتي القانون ليقول لي فجأة: أمامك سبع سنوات للرحيل. أين أذهب؟ هذا ليس عدلاً”.

على الجانب الآخر لا تخفي إيمان، أحد مالكي العقارات فرحتها بصدور القانون… تحكي قصة أملاك ورثتها عن جدها وتقول إن ما تبقى لعائلتها منها 4 عقارات لم تتغير قيمتها الإيجارية منذ عقود حتى أصبحت متهالكة وآيلة للسقوط، ما يشكل خطراً على السكان، بحسبها.

“كانت قُبلة الحياة لنا”، بهذه الكلمات وصفت إيمان التي تنتمي للجيل الثالث من مُلاك هذه العقارات لبي بي سي فرحتها بإقرار القانون، فهو يمثل لها نهاية لمعاناة امتدت لعقود، وأملاً في استرداد حقوق ضاعت في ظل إيجارات رمزية لا تتناسب مع قيمة العقارات أو تكاليف الحياة.

تضيف إيمان: “أقدم عقد لدينا يعود لعام 1954، وأحدثهم يعود لعام 1981. تتراوح قيمتهم الإيجارية بحد أقصى أقل من ربع دولار أمريكي، هذه المبالغ لم تتغير على الإطلاق، بينما تم توريث الشقق للأبناء والأحفاد”.

تشير إيمان إلى أن المفارقة الأكبر تكمن في أن والدتها التي تملك هذه العقارات، تضطر اليوم لدفع إيجار شهري يبلغ نحو 200 دولار أمريكي في شقة تسكنها، بينما يحصل مُلاك عقاراتها على مبالغ زهيدة، وتتساءل بحسرة: “هل من العدل أن تملك والدتي كل هذه الأملاك وتدفع أضعاف ما يدفعه مستأجرون في أملاكها؟”.

وترى إيمان أن الفترة الانتقالية فرصة للمستأجر لتدبير أموره، وفرصة للمالك للبدء في التفاوض على أساس عادل ومنطقي.

يؤيدها مدحت نافع عضو لجنة الاقتصاد الكلي بالمجالس الاستشارية لرئاسة مجلس الوزراء المصري، ويقول ل بي بي سي عربي إن القانون خطوة ضرورية “لإصلاح عوار تشريعي” استمر لعقود، وكانت له آثار سلبية عميقة على الاقتصاد المصري والسوق العقارية.

يوضح نافع أن القانون القديم أدى إلى ركود قطاع ضخم من الثروة العقارية في مصر، وخلق بيئة للتحايل، حيث كان يتم التعامل مع عقود الإيجار وكأنها عقود ملكية، ما أفقد الدولة حقوقها في ضرائب نقل ملكية العقارات وتسجيلها، كما تسبب في وجود آلاف الوحدات السكنية المغلقة التي يكتنزها أصحابها بدلاً من طرحها في السوق، مما قلل من المعروض وساهم في ارتفاع الأسعار.

ويرى نافع أن القانون الجديد، رغم آثاره الاجتماعية السيئة على بعض الفئات، إلا أنه سيحقق مكاسب اقتصادية كبرى على المدى الطويل، ويقول إن “تحريك هذه الثروة العقارية الراكدة، وإتاحتها للتسجيل والتداول، ووضعها في سوق الرهن العقاري، سيضخ أموالاً جديدة في الاقتصاد ويحرك العديد من القطاعات”.

ويشير نافع إلى أن طرح آلاف الوحدات المغلقة في السوق بعد تطبيق قانون الضرائب العقارية سيجبر أصحاب الشقق المغلقة على تأجيرها وسيؤدي إلى زيادة العرض، وهو ما سيسهم بدوره في استقرار أسعار الإيجارات على المدى المتوسط.

وحول المتضررين من القانون، قال نافع: “هذا ثمن لا بد منه للإصلاح. لكن لا طاقة للدولة بالبحث عنهم فرداً فرداً. يجب على المتضررين تسجيل بياناتهم لدى الجهات المختصة التي تدرس كل حالة على حدة لتوفير الدعم اللازم، سواء كان مسكناً بديلاً أو دعماً نقدياً”.

في المقابل يقول أحمد مجدي، إن اتحاد المستأجرين قدم بالفعل مقترح قانون متوازن لمجلس النواب يرضي جميع الأطراف ويحافظ على حقوق المستأجرين الذين استثمروا في وحداتهم، لكن لم يتم الأخذ به.

على الجانب الآخر، يدق عضو مجلس النواب عبد المنعم إمام ناقوس الخطر، مؤكداً أن المشكلة تتجاوز الاقتصاد لتلامس عمق النسيج الاجتماعي المصري، حيث تتدخل الدولة لإنهاء “علاقة رضائية” تمت بين طرفين، ويرى أن القانون قد يلقي بآلاف الأسر، وعلى رأسها كبار السن، إلى المجهول.

ويضيف إمام بلهجة تحذيرية حادة في حديثه مع بي بي سي عربي: “باختصار، أنا أقول للمسنين كبار السن: اخرجوا، أو حاولوا تموتوا قبل السبع سنين لأنكم لن تستطيعوا دفع القيم الإيجارية الجديدة”.

ويتوقع إمام أن الحكومة نفسها “ستُفاجأ للغاية بحجم الأزمة عند التطبيق الفعلي”، لأن تقديرات الحكومة بحسبه “تجانبها الدقة بشكل كبير”، مقترحا تعديل المادة الثانية من القانون بحيث يُستثنى من الإنهاء المستأجر الأصلي وزوجه وأولاده من الجيل الأول. ويرى إمام أن هذا التعديل “سيؤمّن القانون ويحميه من عدم الدستورية، ويجنب الدولة تكلفة اجتماعية واقتصادية باهظة، ستكون أكبر بكثير من المشاكل التي قد تنشأ عن بقاء هذه الفئة المحددة في وحداتها”.

يتفق معه يحيى شوكت الباحث العمراني في اتصال له مع بي بي سي عربي، ويضيف أن القانون الجديد سيحدث حالة كبيرة من الخلل في السوق العقاري عند اضطرار مئات الآلاف من المستأجرين إلى البحث عن سكن بديل سواء للإيجار أو التمليك في آن واحد، ما يعني المخاطرة بممارسات احتكارية لزيادة الطلب بشكل كبير على المعروض بالرفع المجحف للأسعار -كما حدث مؤخراً بسبب موجات اللاجئين إلى مصر- مع خطر عدم عثور عدد كبير من المستأجرين على سكن بديل، وتشريدهم.

ويضيف شوكت: “عرض الملاك الشقق المستجدة على السوق، سواء للبيع أو الإيجار الجديد في فترات متقاربة، سيحدث إغراق لأعداد الوحدات ويخفض أسعارها، ما قد يدفعهم إلى إبقائها خالية لمدة طويلة، وحرمان السوق منها”.

ويرى شوكت مؤسس مركز 10 طوبة للدراسات العمرانية، أن هناك أهمية ملحة لإصلاح منظومة الإيجار، مقترحاً عمل الحكومة على ثلاث ركائز، وهي تشجيع الإيجار الاجتماعي بقيم أقل من قيم السوق مقابل الإعفاء من الضرائب العقارية، وتحديد قيم زيادة الإيجارات، ووضع حد أدنى لمدة التعاقد.

يتمنى المستأجر أحمد مجدي، ألا يصدق الرئيس على القانون بصيغته الحالية، قائلاً: “أملنا في السيد الرئيس أن يشعر بنا وبظروفنا… يمكننا أن نتحمل الاستغناء عن الرفاهيات والجوع أو التقشف، لكن لا يمكن أن نتحمل فقدان السكن الذي هو أمان الأسرة”.